牡丹江市公共租赁住房建设及管理

实施办法

第一条 为了进一步完善我市住房保障体系，加快发展公共租赁住房，切实解决城镇中等偏下收入家庭的住房困难，根据住房和城乡建设部《公共租赁住房管理办法》、住房和城乡建设部等七部委《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保[2010]87号）和《黑龙江省人民政府关于加强发展公共租赁住房的实施意见（试行）》（黑政发[2011]95号）精神，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本市市辖区内公共租赁住房的建设、分配和管理适用本办法。

本办法所称公共租赁住房，是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。

第三条 公共租赁住房建设、分配和管理工作应当遵循政府支持、市场运作，多方建设、统一管理，公平公开、严格监管的基本原则。

第四条 市（区）人民政府住房保障主管部门负责其行政区域内的公共租赁住房管理工作。市发改、国土资源、规划、财政、地税、金融服务、房产、建设、住房公积金等有关部门按照各自职责分工，共同做好公共租赁住房相关管理工作。政府性投资建设的公共租赁住房，由具体投资建设的实施部门或单位进行运营、维护、租金收取和融资本息的偿还工作，确保公共租赁住房建设、运营和管理另行运行。

第五条 市（区）人民政府住房保障主管部门应当加强公共租赁住房管理信息系统建设，建立和完善公共租赁住房管理档案。

第六条 公共租赁住房由市政府所属机构或者市政府批准的机构通过新建、收购等方式多渠道筹集，同时鼓励企事业单位参与建设公共租赁住房。

第七条 公共租赁住房可以是成套住房，也可以是宿舍型住房。

新建公共租赁住房采取集中建设或都配建相结合的方式，户型以一、二居室小户型为主，单套建筑面积控制在60平方米以内。新建公共租赁住房住房装修应当达到厨房及卫生间墙面地贴砖，卫生洁具齐全，厨房衣洗菜盆、灶台、排烟罩，室内门窗及灯具齐全，室内地面水泥压光，居室内设双人床一个。

第八条 公共租赁住房建设、经营等环节涉及的城镇土地使用税、土地增值税、契税、印花税、营业税、房产税等予以减免，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金；新建公共租赁住房小区市政公用设施入网、管网增容等经营性收费，由市（区）人民政府商相关企业减半收取。

第九条 金融机构通过多种方式支持公共租赁住房建设工作，有关单位可按规定条件申请商业银行贷款、使用信托资金、发行债券和申请住房公积金委托贷款等方式融资。此外，可通过投融资方式筹集社会资金、出租公共租赁住房及配套设施回收资金、社会捐助及经市人民政府批准的其它资金等方式多渠道筹措资金。

第十条 建设单位可采取与租赁对象共同出资，共同持有产权的方式建设公共租赁住房，租赁对象预交一定年限租金，作为公共租赁住房建设资金来源，按出资比例确定产权份额。建设单位建设的公共租赁住房可以先租后售。承租人在取得共有产权证满5年或租赁公共租赁住房期满后，经建设单位同意，住房保障管理部门核实批准，可选择申请购买居住的公共租赁住房，购买价格以建设综合成本为基准。出售的公共租赁住房是以划拨方式取得土地的，购买人应按出售时的土地的，购买人应按出售时的土地市场价格补交土地出让金。

第十一条 城镇中等偏下收入住房困难家庭申请公共租赁住房，应当符合以下条件：

（一）家庭成员中至少有1人取得本市城镇居民常住户籍5年以上并实际在本市居住；

（二）家庭成员在本市无自有住房、未租住公有住房或者家庭住房人均建筑面积15平方米以下；

（三）家庭人均月收入低于本市镇居民最低生活保障标准的四倍。

第十二条 转让家庭人均建筑面积15平方米以上的自有住房后（含被征收房屋选择货币补偿的），不得申请公共租赁住房。

第十三条 新就业无房职工申请公共租赁住房，应当符合以下条件：

（一）已与本市辖区内用人单位办理毕业生派遣手续或者签订1年以上的劳动（聘用）合同；

（二）本人在本市辖区内无自有住房且未租住公有住房。

第十四条 外来务工人员申请公共租赁住房，应当符合以下条件：

（一）缴纳社会保险1年以上；

（二）已与用人单位签订3年（含）以上的劳动合同；

（三）在本市辖区内无自有住房；

（四）收入稳定，有能力支付承租的公共租赁住房租金。

第十五条 由市人民政府引进的优秀人才，持市人力资源和社会保障部门提供的有效证明，可以按照本办法规定申请公共租赁住房。

第十六条 申请人应当根据市住房保障主管部门的规定，提交申请材料，并对申请材料的真实性负责。申请人应当书面同意区住房保障主管部门核实其申报信息。

申请人提交的申请材料齐全的，区住房保障主管部门应当受理，并向申请人出具书面凭证；申请材料不齐全的，应当一次性书面告知申请人需要补正的材料。

对在开发区和园区集中建设面向用工单位或者园区就业人员配租的公共租赁住房，用人单位可以代表本单位职工申请。

第十七条 区住房保障主管部门应当会同有关部门，对申请人提交的申请材料进行审核。经审校，对符合申请条件的申请人，应当予以公示，经公示无异议或者异议不成立的，登记为公共租赁住房轮候对象，并向社会公开；对不符合申请条件的申请人，应当书面通知并说明理由。

申请人对审核结果有异议，可以向区住房保障主管部门申请复核。区住房保障主管部门应当会同有关部门进行复核，并在15个工作日内将复核结果书面告知申请人。

第十八条 对登记为轮候对象的申请人中，应当在轮候期内安排公共租赁住房。

市住房保障主管部门应当根据本地区经济发展水平和公共租赁住房需求，合理确定公共租赁住房轮候期，报市政府批准后实施并向社会公布。轮候期一般不超过5年。

第十九条 在本市工作或者生活的全国、省、（部）级劳模、全国英模、荣立二等功以上的复转军人，离退休老干部、见义勇为人员和对社会有特殊贡献人员，因住房困难申请租赁公共租赁住房的，持有效证明可以优先配租。

第二十条 公共租赁住房源确定后，市住房保障主管部门应当制定配租议案并向社会公布。

配租方案应当包括房源的位置、数量、户型、面积，租金标准，供应对象范围，意向登记时限等内容。

企事业单位投资的公共租赁住房的供应对象范围，可以规定为本单位职工。

第二十一条 配租方案公布后，轮候对象可以按照配租方案，到区住房保障主管部门进行意向登记。区住房保障主管部门应当会同有关部门，在15个工作日内对意向登记的轮候对象进行复审。对不符合条件的，应当书面通知并说明理由。

第二十二条 对复审通过的轮候对象，区住房保障主管部门可以采取综合评分、随机摇号等方式，确定配租对象与配租排序。

综合评分办法、摇号方式及评分、摇号的过程和结果应当向社会公开，同时报市住房保障主管部门。

第二十三条 配租对象与配租排序确定后应当予以公示。公示无异议或者异议不成立的，配租对象按照配租排序选择公共租赁住房。

配租结果应当通过媒体向社会公开，接受社会各界监督。

第二十四条 复审通过的轮候对象中60岁以上老人、患重大疾病人员、残疾人员、优抚对象、复转军人及房屋被征收待安置人员等可以优先安排公共租赁住房。

社会力量投资和用人单位代表本单位职工申请的公共租赁住房，只能向经审核登记为轮候对象的申请人配租。

第二十五条 配租对象选择公共租赁住房后，公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位与配租对象应当签订书面租赁合同。

租赁合同签订前，所有权人或者其委托的运营单位应当将租赁合同中涉及承租人责任的条款内容和应当退回公共租住房的情形向承租人明确说明。

第二十六条 公共租赁住房租赁合同应当使当用省住房城乡建设（住房保障）主管部门制定的公共租赁住房租赁合同示范文本。

合同签订后，公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位应当在30日内将合同报市住房保障言主管部门备案。

第二十七条 公共租赁住房租赁期限为3至5年。

第二十八条 市住房保障主管部门应当会同有关部门，按照略低一同地段住房市场租金水平的原则，确定本地区的公共租赁住房租金标准，报市人民政府批准后实施。

公共租赁住房租金标准应当向社会公布，并定期调整。

第二十九条 公共租赁住房租赁合同约定的租金数额，应当根据市人民政府批准的公共租赁住房租金标准确定。

第三十条 承租人应当根据合同约定，按时支付租金。

承租人收入低于本市规定标准的，可以依照有关规定申请胳租赁补贴或者减免。

第三十一条 政府投资的公共租赁住房的租金收入和出售公共租赁住房收入按照政府非税收入管理的有关规定缴入同级国库，实行收支两条线管理，专项用于偿还公共租赁住房贷款本息及公共租赁住房的维护、管理等。

第三十二条 因就业、子女就学等原因需要调换公共租赁住房的，经公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位同意，承租人之间可以互换所承租的公共租赁住房。

第三十三条 公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位应当负责公共租赁住房及其配套设施的维修养护，确保公共租赁住房的正常使用。

政府投资的公共租赁住房给维修养护费用主要通过公租赁住房租金收入以及配套商业服务设施租金收入解决；社会力量投资建设的公共租赁住房维修养护费用由所有权人及其委托的运营单位承担。

第三十四条 公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位不得改变公共租赁住房的保障性住房性质、用途及其配套设施的规划用途。

第三十五条 承租人不得擅自装修所承租公共租赁住房。确需装修的，应当取得公共租赁住房的所有权人或其委托的运营单位同意。

第三十六条 承租人有下列行为之一的，应当退回公共租赁住房：

（一）转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的；

（二）改变所承租公共租赁住房用途的；

（三）破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房，拒不恢复原状的；

（四）在公共租赁住房内从事违法活动的；

（五）无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房的。

承租人拒不退回公共租赁住房的，区住房保障主管部门应当责令期限期退回；逾期不退回的，区住房保障主管部门可以依法申请人民法院强制执行。

第三十七条 市（区）住房保障主管部门应当加强对公共租赁住房使用的监督检查。

公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位应当对承租人使用公共租赁住房的情况进行巡查，发现有违反本办法规定行为的，应当及时依法处理或者向有关部门报告。

第三十八条 承租人累计6个月以上的拖欠租金的，应当腾退所承租的公共租赁住房；拒不腾退的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院起拆讼，要求承租人腾退公共租赁住房。

第三十九条 租赁期满需要续租的，承租人应当在租赁期满3个月前向区住房保障主管部门提出申请。

区住房保障主管部门应当会同有关部门对申请人是否符合条件进行审核。经审核符合条件的，准予续租，并签订续租合同。

未按规定提出续租申请的承租人，租赁期满应当腾退公共租赁住房；拒不腾退的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退公共租赁住房。

第四十条 承租人有下列情形之一的，应当腾退公共租赁住房：

（一）提出续租申请但经审核不符合续租条件的；

（二）租赁期内，通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房并不再符合公共租赁住房配租条件的；

（三）租赁期内，承租或者承购其他保障性住房的。

承租人有前款规定情形之一的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位应当为其安排合理的搬迁期，搬迁期内租金按照合同约定的租金数额缴纳。

搬迁期满不腾退公共租赁住房，承租人确无其他住房的，应当按照市场价格缴纳租金；承租人有其他住房的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退公共租赁住房。

第四十一条 房地产经纪构及其经纪人员不得提供公共租赁住房出租、转租、出售等经纪业务。

第四十二条 住房保障主管部门及其工作人员在公共租赁住房管理工作中不履行职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十三条 公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位违反规定，有下列行为之一的，由区住房保障主管部门责令限期改正，并处以3万元以下罚款：

（一）向不符合条件的对象出租公共租赁住房的；

（二）未履行公共租赁住房及其配套设施维修养护义务的；

（三）改变公共租赁住房的保障性住房性质、用途，以及配套设施的规划用途的。

公共租赁住房的所有权人为行政机关的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十四条 申请人隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请公共租赁住房的，区住房保障主管部门不予受理，给予警告，并记入公共租赁住房管理档案。

以欺骗等不正当手段，登记为轮候对象或者承租公共租赁住房的，由区住房保障主管部门处以一千元以下罚款，记入公共租赁住房管理档案；登记为轮候对象的，取消其登记；已承租公共租赁住房的，责令限期退回所承租公共租赁住房，并按市场价格补缴租金，逾期不退回的，可以依法申请人民法院强制执行，承租人自退回公共租赁住房之日起5年内不得再次申请公共租赁住房。

第四十五条 承租人有下列行为之一的，由区住房保障主管部门责令按市场价格补缴从违法行为发生之日起的租金，记入公共租赁住房管理档案，处以一千元以下罚款；有违法所得的，处以违法所得3倍以下但不超过三万元的罚款：

（一）转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的；

（二）改变所承租公共租赁住房用途的；

（三）破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房，拒不恢复原状的；

（四）在公共租赁住房内从事违法活动的；

（五）无正当现由连续6个月以上闲置公共租赁住房的。

有以上所列行为，承租人自退回公共租赁住房之日起5年内不得再次申请公共租赁住房；造成损失的，依法承担赔偿责任。

第四十六条 房地产经纪机构及其经纪人员违反规定提供公共租赁住房出租、转租、出售等经纪业务，依照《房地产经纪管理办法》第三十七条，由市房产主管部门责令限期改正，记入房地产经纪信用档案；对房地产经纪人员，处以下万元以下罚款；对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以三万元以下罚款。

第四十七条 本法自发布之日起30日后施行。